par Les prêts sur valeur domiciliaire vous permettent d’exploiter la valeur nette de votre maison sans perturber le taux de votre prêt hypothécaire principal. Si vous payez actuellement une assurance hypothécaire privée, un prêt sur valeur domiciliaire pourrait potentiellement avoir un impact sur votre PMI dans un cas spécifique. De manière générale, cependant, la grande majorité des propriétaires à la recherche d’un prêt sur valeur domiciliaire ne devraient pas s’inquiéter du fait que cela affecte le montant qu’ils paient pour le PMI.
Pourtant, comme c’est souvent le cas sur le marché hypothécaire, les choses peuvent devenir compliquées. Voici un aperçu de la relation entre les prêts sur valeur domiciliaire et l’assurance hypothécaire privée, avec quelques explications de base pour commencer.
Qu’est-ce qu’un prêt sur valeur domiciliaire ?
Un prêt sur valeur domiciliaire, communément appelé deuxième hypothèque, est un prêt à tempérament à taux fixe garanti par votre maison. Les prêts sur valeur domiciliaire vous offrent une somme forfaitaire unique que vous rembourserez sur la durée du prêt. Pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire, la plupart des prêteurs exigent que vous ayez au moins 15 à 20 % de valeur nette de votre propriété, bien que certains vous permettent d’avoir beaucoup moins, jusqu’à 5 % de valeur nette pour être admissible dans certains cas.
Une deuxième hypothèque ne remplace pas votre hypothèque existante. Il s’agit d’un prêt supplémentaire que vous contractez et remboursez séparément. Vous pouvez également obtenir un prêt sur valeur domiciliaire si vous êtes propriétaire de votre maison, ce qui signifie que vous n’avez pas d’hypothèque.
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire privée ?
Le PMI est des frais facturés par votre prêteur en fonction du montant de votre acompte. Généralement, lorsque vous versez un acompte inférieur à 20 % du prix de la maison, les prêteurs vous demanderont de payer du PMI car le prêt immobilier est considéré comme plus risqué.
De nombreux acheteurs de maison qui versent des acomptes moins élevés ont un PMI. En 2020, 22,4 % des prêts conventionnels garantis par Freddie Mac et Fannie Mae étaient assortis de politiques PMI.
Le coût du PMI dépendra de quelques facteurs, notamment du montant de votre prêt et de votre pointage de crédit. Le PMI peut être payé mensuellement ou d’avance sous forme d’une somme forfaitaire.
Les prêts sur valeur domiciliaire affectent-ils toujours le PMI ?
La réponse courte est non.
Pour la majorité des emprunteurs de prêts sur valeur domiciliaire, l’assurance hypothécaire privée n’entrera même pas dans l’équation pendant le processus de demande. En effet, la plupart des prêteurs exigent que vous déteniez au moins 15 à 20 % de valeur nette de votre propriété pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire. Et une fois que vous disposez d’au moins 20 % de valeur nette de votre maison, vous n’êtes plus tenu de payer une assurance hypothécaire.
Cependant, comme certains prêteurs vous permettent de contracter un prêt sur valeur domiciliaire avec beaucoup moins de valeur nette, il est possible que vous payiez toujours du PMI au moment où vous souhaitez emprunter. Dans cette situation, la souscription d’un prêt sur valeur domiciliaire n’affectera toujours pas le coût de votre PMI, mais cela pourrait avoir un impact sur le moment où vous pourrez cesser de payer le PMI. C’est à ce moment-là que ce qu’on appelle votre ratio prêt/valeur pourrait entrer en jeu.
Quel est le ratio prêt/valeur ?
Le ratio prêt/valeur, ou LTV, est le rapport entre la valeur estimative de votre maison et le montant actuel de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si votre maison a une valeur estimative de 500 000 $ et que vous contractez un prêt de 450 000 $ (ce qui équivaut à une mise de fonds de 10 %), votre LTV est de 90 %. Puisque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez payer du PMI à votre prêteur jusqu’à ce que vous atteigniez un LTV de 80 %.
À mesure que vous effectuez des versements hypothécaires et que la valeur de votre maison augmente, votre LTV diminue. Le ratio prêt/valeur est un élément clé à considérer pour les prêteurs lorsqu’ils déterminent si vous êtes admissible à un prêt sur valeur domiciliaire. La plupart (mais pas tous) les prêteurs ne sont pas disposés à prêter plus de 80 % de la valeur de la maison.
Comment un prêt sur valeur domiciliaire peut-il affecter le PMI ?
Bien qu’il soit souvent interprété à tort qu’un prêt sur valeur domiciliaire augmentera votre ratio LTV et la durée pendant laquelle vous devrez payer le PMI,* ce n’est pas réellement le cas.
Votre LTV est basé uniquement sur votre hypothèque principale, ce qui signifie que les deuxièmes hypothèques comme les prêts sur valeur domiciliaire ne sont pas prises en compte dans le calcul, selon Eileen Tu, vice-présidente du développement de produits et de la politique de crédit chez Rocket Mortgage.
Bien qu’un prêt sur valeur domiciliaire puisse potentiellement avoir un impact sur l’annulation de votre PMI, ce n’est pas à cause d’une augmentation de votre LTV, mais plutôt à cause d’une clause de la loi sur la protection des propriétaires.
Selon la loi sur la protection des propriétaires, vous pouvez demander l’annulation de votre PMI lorsque vous atteignez un LTV de 80 %. Mais si vous disposez d’un prêt sur valeur domiciliaire, votre prêteur est techniquement autorisé à refuser cette demande jusqu’à ce que votre ratio LTV tombe à 78 % – le point auquel le PMI est automatiquement annulé. Le temps exact qu’il faudra pour que votre ratio LTV baisse de 2 % supplémentaires dépendra du montant de votre prêt hypothécaire et de votre taux d’intérêt.
Cependant, même cette circonstance rare comporte une faille. Selon Seth Appleton, président des assureurs hypothécaires américains, la banque pourrait décider de refuser la résiliation du PMI dans ce délai limité, mais elle pourrait également l’approuver. En d’autres termes, votre prêteur peut toujours accéder à votre demande d’annulation du PMI même si vous disposez d’un prêt sur valeur domiciliaire.
Notez que si vous ne payez pas de PMI parce que votre ratio LTV est déjà inférieur à 80 %, vous n’aurez pas à vous soucier d’un éventuel conflit avec un prêt sur valeur domiciliaire.
*Voir ci-dessous pour une correction à notre rapport sur cette question.
Un prêt sur valeur domiciliaire peut-il augmenter votre ratio prêt/valeur ?
Le ratio LTV est calculé en fonction de votre hypothèque principale, tandis que le ratio prêt/valeur combiné, ou CLTV, prend en compte tous les prêts garantis par votre maison, y compris un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire. L’assurance hypothécaire privée ne prend en compte que votre ratio LTV sur le plan d’amortissement initial, et non votre ratio CLTV.
Même si la souscription d’un prêt sur valeur domiciliaire augmentera votre ratio CLTV, cela n’aura aucun impact sur votre ratio LTV ou sur votre assurance hypothécaire privée, selon Tu.
Comment éviter ou supprimer le PMI
Le PMI est un sujet de débat dans le monde des finances personnelles. Les emprunteurs d’assurance hypothécaire privée sont plus susceptibles d’avoir des cotes de crédit inférieures et des ratios LTV plus élevés. Bien que le paiement du PMI vous permette d’emménager dans une maison avec une mise de fonds inférieure et plus abordable, cela augmentera votre versement hypothécaire mensuel.
Bien que le moyen le plus simple d’éviter de payer le PMI soit de verser un acompte de 20 % à l’avance, ce n’est pas toujours possible. Si vous finissez par devoir couvrir le PMI, il peut être supprimé de votre prêt hypothécaire de l’une des trois manières suivantes :
- Une fois que vous avez accumulé 20 % de valeur nette dans votre maison et que votre ratio LTV ne dépasse plus 80 %, vous pouvez demander la suppression du PMI.
- Une fois que votre ratio LTV atteint 78 % sur la base du calendrier de paiement initial, votre prêteur doit automatiquement annuler le PMI.
- Une fois que vous avez atteint la moitié du calendrier d’amortissement de votre prêt et que vous êtes à jour dans vos paiements, votre prêteur est tenu de mettre fin au PMI le mois suivant, que vous ayez ou non atteint un ratio LTV de 78 %.
Autres moyens de supprimer PMI
Il existe d’autres moyens d’éviter ou de supprimer le PMI. Si, par exemple, vous parvenez à refinancer votre prêt hypothécaire et à obtenir un taux d’intérêt suffisamment bas, cela peut ramener le solde de votre nouveau prêt en dessous de 80 %. Cependant, le refinancement n’a pas de sens pour de nombreux propriétaires à l’heure actuelle, en raison de la hausse des taux hypothécaires au cours de la dernière période.
Vous pourriez également avoir le droit de cesser de payer le PMI si la valeur de votre maison s’est appréciée depuis son achat. En effet, même si vous avez le même solde de prêt, la valeur accrue de votre maison réduirait votre pourcentage LTV. Pour déterminer si vous avez déjà atteint 80 % de LTV, vous aurez besoin d’une nouvelle évaluation de votre maison.
FAQ
Les emprunteurs bénéficiant de prêts conventionnels paient généralement une assurance hypothécaire privée lorsqu’ils versent une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat. Bien qu’il existe des options de prêt sans PMI sur le marché, celles-ci sont rares et, dans de nombreux cas, cela signifie simplement que l’emprunteur finit par payer un taux hypothécaire plus élevé pour tenir compte du risque accru pour le prêteur.
Certains propriétaires utilisent un HELOC ou un prêt sur valeur domiciliaire comme prêt hypothécaire de ferroutage pour éliminer le PMI. Par exemple, la première hypothèque peut représenter 80 % du prix d’achat tandis que le HELOC ou le prêt sur valeur domiciliaire représentera 10 % du prix d’achat, accompagné d’un acompte de 10 %. Cela élimine les soucis du PMI, mais cela entraîne son propre ensemble de coûts en termes d’intérêts HELOC et d’autres frais. Dans certains cas, il peut être plus pratique de simplement payer les primes PMI au lieu de traiter avec deux prêts différents.
Lorsque vous contractez un prêt sur valeur domiciliaire, vous utilisez comme garantie la différence entre la valeur de votre maison et ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire. Pour cette raison, ils constituent une option populaire pour financer des rénovations domiciliaires et consolider des dettes à intérêt élevé. Cependant, ils comportent un impact majeur risque: Si vous êtes en retard dans vos paiements, vous pourriez perdre votre maison.
L’assurance hypothécaire privée est généralement annulée avec un acompte de 20 % ou un ratio prêt/valeur de 80 % ou moins.
Verser une mise de fonds plus élevée et rembourser votre prêt hypothécaire sont deux façons de réduire votre LTV.
Correction, 18 octobre 2023 : Une version antérieure de cet article a mal indiqué l’effet qu’un prêt sur valeur domiciliaire aura sur votre ratio prêt/valeur. Un prêt sur valeur domiciliaire contribue à votre ratio prêt/valeur combiné, mais pas à votre ratio LTV sur lequel est basé le PMI.
Note de l’éditeur: La version originale de cet article était assistée par un moteur d’IA. Cet article a été substantiellement révisé et édité par le personnel de Testeur Joe Money.
