par San Francisco fait face à son taux de vacance de bureaux le plus élevé depuis 1993. La société immobilière commerciale CBRE a déclaré dans un rapport récent que 27,1 millions de pieds carrés sur un total de 90 millions de pieds carrés sont actuellement vacants.
“Le problème a commencé avec la pandémie”, a déclaré Colin Yasukochi, directeur exécutif de CBRE à son Tech Insights Center. “Avant la pandémie, dans la ville de San Francisco, notre taux d’inoccupation des bureaux était d’environ 4 %. Ce qui signifiait que 4 % de tout l’espace, les millions et les millions de pieds carrés d’espace que nous avions dans la ville, étaient vacants. . Aujourd’hui, ce chiffre est plutôt de 26 %.”
Avec la popularité croissante du travail à distance, le problème ne devrait que s’aggraver. San Francisco a été qualifiée de capitale du travail à domicile des États-Unis, l’American Community Survey révélant que 46% des employés de San Francisco travaillaient à domicile en 2021, contre 7% en 2019.
Pour lutter contre le nombre croissant de postes vacants, un législateur local fait pression pour convertir les immeubles de bureaux vides en immeubles résidentiels. Matt Haney, membre de l’Assemblée de l’État démocrate, a déclaré que s’attaquer au problème des bureaux vides pourrait aider la ville à prendre les mesures indispensables dont elle a besoin pour faire face à la crise du logement.
“Ce que nous ne pouvons pas faire, c’est simplement laisser ces bâtiments vides. Ce serait mauvais pour le centre-ville de notre ville. Ce serait un gaspillage total”, a déclaré Haney. “Il y a des choses évidentes que nous pouvons examiner, où nous pouvons répondre à certains des autres besoins que nous avons et résoudre en fait un autre problème que nous avons, et c’est notre crise du logement.”
Dans le cadre de l’élément logement, l’État de Californie exige que San Francisco construise 82 000 nouveaux logements, y compris des logements abordables destinés aux résidents à faible revenu, d’ici 2031. Afin d’atteindre cet objectif, la ville doit construire 10 000 logements. par an à partir de l’année prochaine. Cependant, le maire de San Francisco, London Breed, estime que la tâche est plus facile à dire qu’à faire en raison du manque de soutien des législateurs locaux.
“Cela va nécessiter que nous apportions des changements majeurs auxquels je sais que notre organe législatif ne sera pas ouvert”, a déclaré Breed. “Mais s’ils ne le font pas, que va-t-il se passer? Le soutien de l’État au logement abordable va être supprimé. Les crédits d’impôt et toutes les choses dont nous bénéficions pour nous permettre de construire des logements en premier lieu à San Francisco va être emporté.”
Le dernier rapport CBRE publié début décembre indique que les postes vacants ont atteint un sommet de près de 30 ans au troisième trimestre avec un taux de vacance de 25,5%. Et ces taux d’inoccupation croissants ont un impact majeur sur l’économie de la ville.
“Nous sommes confrontés à un déficit budgétaire de plus de 700 millions de dollars, principalement en raison des défis liés à nos espaces de bureaux vides, ainsi qu’à la fermeture d’entreprises dans le quartier financier”, a déclaré Breed.
Les données de CBRE ont révélé que jusqu’à présent en 2022, il y a eu 42 achèvements de conversion de bureaux aux États-Unis, mais seulement 17% d’entre eux ont été dans des maisons multifamiliales, tandis que 46% ont été des conversions de bureau en laboratoire.
“Les loyers que vous pouvez obtenir pour un espace de laboratoire de sciences de la vie sont beaucoup plus élevés que pour un espace de bureau. Cela rend donc cette conversion financièrement viable”, a déclaré Yasukochi. “Nous avons encore une forte demande pour le résidentiel, mais pas au prix qui serait requis pour qu’un promoteur puisse le faire d’un point de vue financier.”
Dans les conditions actuelles du marché, de nombreux promoteurs manquent d’incitations à construire des logements, et des politiques de logement strictes signifient souvent que les promoteurs passent par de longs processus qui peuvent transformer un projet rentable en un projet qui perd de l’argent et du temps.
Cependant, dans de nombreux cas, les développeurs sont déjà à un point où ils investissent dans des mises à niveau coûteuses. La conversion de bureaux a généralement lieu dans des bâtiments plus anciens de classe C nécessitant des réparations et des rénovations majeures et souvent dans des endroits défavorables. Bien qu’une conversion de bureaux en logements puisse nécessiter le décapage d’un bâtiment, dans la plupart des cas, cela reste beaucoup moins cher que de construire à partir de zéro.
“La chose la plus importante du point de vue d’un promoteur est ce qui a le plus de sens sur le plan financier”, a déclaré Marc Babsin, président d’Emerald Fund, une société de développement immobilier qui a réalisé l’une des plus grandes conversions de bureaux en logements de la ville au 100 Van Avenue Ness.
“Il y a beaucoup de choses qui font obstacle à la conversion de bureaux en logements. Le plus important étant que les chiffres ne fonctionnent pas aujourd’hui parce que les coûts de construction sont si élevés. Il y a des choses que le gouvernement pourrait faire pour faciliter les choses, », a déclaré Babsin.
Le maire de San Francisco a déclaré que le problème est qu’il faut beaucoup de temps pour construire des logements, surtout compte tenu de toutes les exigences.
“Nous avons déjà tellement de lois dans les livres en termes de limites de hauteur, en termes d’espace ouvert, en termes de nombre d’unités, en termes de tout ce que vous devez faire pour construire”, a déclaré Breed. “Et en plus de cela, nous faisons passer les gens par un processus insensé qui prend un temps extrêmement long.”
Alors que la conversion de bureaux en logements est considérée comme un pas dans la bonne direction pour résoudre la crise du logement à San Francisco, il reste des années avant qu’elle ne soit une solution. Breed dit que la ville doit construire plus de logements de quelque manière que ce soit.
“Nous avons juste besoin de tous les logements”, a-t-elle déclaré. “Vous savez, le logement abordable semble bien, mais lorsque vous passez par le processus pour essayer d’avoir accès à un logement abordable dans cette ville, c’est difficile et c’est vraiment, vraiment difficile. Et le système que nous avons essayé de réparer sous l’état et La loi fédérale a été très, très difficile à respecter. Et en ce qui me concerne, nous devons être aussi agressifs que possible pour faire construire plus de logements.
